В Республике Карелия размер арендной платы определяется согласно статьи 3 данного Закона:
Учитывая, что в Законе РК земельные участки для коммерческого использования, в том числе и субъектами малого бизнеса, попали в категорию тех, по которым расчёт арендной платы определяется по результатам рыночной оценки, многие предприниматели оказались в такой ситуации, когда по одним участкам была проведена рыночная оценка, а по другим, с аналогичным видом разрешённого использования - нет. Таким образом, предприниматели оказались в неравных условиях, что также снизило уровень конкурентоспособности для многих предпринимателей.
В частности, к Уполномоченному массово обратились предприниматели-арендаторы земельных участков с разрешённым использованием под эксплуатацию автостоянок с жалобами на значительное увеличение арендных ставок и выставление уведомлений арендаторам задним числом. В марте 2014 года арендаторы получили уведомления о том, что являются должниками с сентября 2013 года.
Изучение документов позволило экспертам сделать вывод о том, что нарушение прав предпринимателей в значительной мере повлекло то, что рыночная оценка участков была проведена без осмотра данных участков.
В соответствии с Муниципальным контрактом, заключенным Администрацией Петрозаводского городского округа с обществом с ограниченной ответственностью «Экспресс оценка» город Новосибирск на выполнение работ по оценке рыночной стоимости 83 (восьмидесяти трех) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, был произведен расчет рыночной стоимости объектов оценки .
Оценщик не произвел осмотр объекта оценки (нарушен п. 18, п. 19 ФСО №1). Отсутствует описание объекта оценки. Описание местоположения объекта оценки по сути замещено избыточной информацией (не использующейся при проведении оценки) по городу Петрозаводску (например, информация о побратимских связях города Петрозаводска.)
Оценщиком не были проанализированы важные ценообразующие факторы оценки земельных участков с разрешенным использованием для эксплуатации платной автостоянки, влияющие на цену продажи, а именно:
Учитывая то, что обжалование отчётов рыночной оценки достаточно долгая процедура (кадастровую оценку объектов обжаловать гораздо проще, в законе прописана исчерпывающая процедура обжалования) предложила депутатам расширить список земельных участков, расчёт арендной платы по которым производится на основе кадастровой стоимости.
Хочется выразить благодарность депутатам Законодательного Собрания Республики Карелия Федичеву Александру Сергеевичу, Афанасьеву Николаю Михайловичу, они оперативно подготовили и внесли законопроект, который предлагает производить арендный расчёт данных земель от кадастровой стоимости.
Следующий шаг - необходимо определить обоснованную и эффективную ставку арендного платежа за земельные участки под эксплуатацию автостоянок.
- на основании кадастровой стоимости земельного участка;
- по результатам торгов (аукционов);
- на основании рыночной стоимости.
Учитывая, что в Законе РК земельные участки для коммерческого использования, в том числе и субъектами малого бизнеса, попали в категорию тех, по которым расчёт арендной платы определяется по результатам рыночной оценки, многие предприниматели оказались в такой ситуации, когда по одним участкам была проведена рыночная оценка, а по другим, с аналогичным видом разрешённого использования - нет. Таким образом, предприниматели оказались в неравных условиях, что также снизило уровень конкурентоспособности для многих предпринимателей.
В частности, к Уполномоченному массово обратились предприниматели-арендаторы земельных участков с разрешённым использованием под эксплуатацию автостоянок с жалобами на значительное увеличение арендных ставок и выставление уведомлений арендаторам задним числом. В марте 2014 года арендаторы получили уведомления о том, что являются должниками с сентября 2013 года.
Изучение документов позволило экспертам сделать вывод о том, что нарушение прав предпринимателей в значительной мере повлекло то, что рыночная оценка участков была проведена без осмотра данных участков.
В соответствии с Муниципальным контрактом, заключенным Администрацией Петрозаводского городского округа с обществом с ограниченной ответственностью «Экспресс оценка» город Новосибирск на выполнение работ по оценке рыночной стоимости 83 (восьмидесяти трех) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, был произведен расчет рыночной стоимости объектов оценки .
Оценщик не произвел осмотр объекта оценки (нарушен п. 18, п. 19 ФСО №1). Отсутствует описание объекта оценки. Описание местоположения объекта оценки по сути замещено избыточной информацией (не использующейся при проведении оценки) по городу Петрозаводску (например, информация о побратимских связях города Петрозаводска.)
Оценщиком не были проанализированы важные ценообразующие факторы оценки земельных участков с разрешенным использованием для эксплуатации платной автостоянки, влияющие на цену продажи, а именно:
- транспортная доступность;
- плотность застройки, что важно для извлечения дохода;
- наличие улучшений (электроснабжения и других коммуникаций);
- инфрастуктура и другие.
Учитывая то, что обжалование отчётов рыночной оценки достаточно долгая процедура (кадастровую оценку объектов обжаловать гораздо проще, в законе прописана исчерпывающая процедура обжалования) предложила депутатам расширить список земельных участков, расчёт арендной платы по которым производится на основе кадастровой стоимости.
Хочется выразить благодарность депутатам Законодательного Собрания Республики Карелия Федичеву Александру Сергеевичу, Афанасьеву Николаю Михайловичу, они оперативно подготовили и внесли законопроект, который предлагает производить арендный расчёт данных земель от кадастровой стоимости.
Следующий шаг - необходимо определить обоснованную и эффективную ставку арендного платежа за земельные участки под эксплуатацию автостоянок.
0 коммент.:
Отправить комментарий